中洲控股:成都深长城地产有限公司拟进行股权收购所涉及的成都市银河湾房地产开发有限公司股东全部权益价值评估报告_中洲控股(000042)

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中洲牌常备的:成都深长城田产常备的直达的火车或汽车公司预拟议的股权收买成都星系湾房田产打开常备的直达的火车或汽车公司股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发

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公报日期:2014-11-08
                            
       成都深长城田产常备的直达的火车或汽车公司                
       预拟议的股权收买                
成都星系湾房田产打开常备的直达的火车或汽车公司                      
            股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视            
                   评价告发      
          德正信综评报字[2014]第064号     
          普通的的评价日期:2014年9月30日       
        送交告发的日期:2014年10月13日        
                                   
                                  上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书目录簿   
                                  目      录 
                                原始的册、评价告发 
流露资产评价师资历书...........................................................1   
评价告发摘要...................................................................1   
评价告发.......................................................................1    
    一、 客户简介.............................................................  1
    二、 停止评价告发的用户..................................................... 1
    三、 事业根本态度与财务声明评价......................................... 1
    四、 评价终点...............................................................  4
    五、 评价目标与交换..................................................... 4
    六、 重视典型及其构成释义....................................................... 6
    七、 评价普通的日.............................................................  6
    八、 评价依...............................................................  7
    九、 评价办法...............................................................  8
    十、 评价顺序抬出去历程和态度................................................. 9
    十一、 评价召唤替补队员.........................................................  9
    十二、 评价决议............................................................  11
    十三个、 特殊事项阐明........................................................  12
    十四的记号、 运用评价告发的限度局限................................................ 13
    十五分类人事广告版组成的橄榄球队、 评价日期..........................................................  14
告发齿顶
     附件一:被评价事业在普通的日的特殊审计告发 
     附件二:付托人和被评事业社团营业执照
     附件三评价抱反感的首要每分类人事广告版权发出专业合格证明
     附件四校长和关于各聚会的的委托书
     齿顶V流露资产评价人签字的委托书
     附件六资产评价机构结业证明
     附件七评价机构社团营业执照硬拷贝
     附件八参谋名单及上资历证明书硬拷贝 
深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               1
                                      
                                      上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书目录簿   
                                   次要的册、评价笔记 
       原始的切断、上评价笔记运用交换的资历  
       次要的切断、事业关于资产评价事项的阐明  
       第三切断、评价交换和资产实地清点盘存声明的阐明  
       四分之每分类人事广告版断、资产评价办法的技术要点 
       第五切断、评价决议与剖析 
                                  第三册、评价表 
    表  格  名  称                                             表 格 编 号
资产评价产生汇总(10000元)                                                表1
资产评价产生分级综述                                                  表2
活动资产实地清点盘存与评价综述                                                  表3
  钱币资产—现钞清查评价表                                           表3-1-1 
  钱币资产—信任清查评价表                                       表3-1-2 
  先付储备清查评价表                                               表3-5
  停止应收款清查评价表                                             表3-8
  存货清单评价综述                                                    表3-9
    存货-在经商(房田产打开课题)清查评价表                           表3-9-6 
  停止活动资产清查评价表                                            表3-11 
非活动资产实地清点盘存与评价综述                                               表4
  固定资产清查评价汇总表                                               表4-6
    固定资产-电子方法清查评价表                                    表4-6-6 
活动妨碍实地清点盘存与评价综述                                                  表5
  周旋账款清查评价表                                               表5-4
  周旋分娩薪酬清查评价表                                            表5-6
  应通行税费清查评价表                                               表5-7
  周旋利钱清查评价表                                               表5-8
  停止周旋款清查评价表                                             表5-10 
  岁内断气的非活动妨碍清查评价表                                 表5-11 
非活动妨碍实地清点盘存与评价综述                                               表6
  不朽的专款清查评价表                                               表6-1
    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               2
                                   
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                          流露资产评价师资历书               
成都深长城田产常备的直达的火车或汽车公司:            
    受 贵公司付托,we的所有格形式公司是对的。    成都星系湾田产常备的常备的直达的火车或汽车公司        
产打开常备的直达的火车或汽车公司之股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视举行了慎的评定报价,并方法评价告发。。评价终点与评价说话中肯重视构成释义、在注定健康状况,we的所有格形式对评价产生的赞成如次,承当确切的的法度妨碍:
   1、we的所有格形式正在举行这项资产评价事情。,照办相互相干金科玉律和资产评价基准,遵守孤独、说得通现实与不偏不倚要紧的;停飞we的所有格形式在实践中搜集到的圆形的,评价告发中原的容量是说得通的。,并采用确切的的法度妨碍对E的有精神。
   2、待评价资产、妨碍表由付托人工厂。、被评事业(或产权每分类人事广告版人)资历契合;储备决定性的圆形的的确实性、精密性、和谐的性,精密运用评价告发是付托人和妨碍人的妨碍。
   3、we的所有格形式心不在焉现存的或深思熟虑的恩泽相干与评价;与关于各聚会的当核不在焉在或深思熟虑的恩泽相干,对关于各聚会的心不在焉斜纹的。。
   4、评价决议仅划一的评价普通的日期SPECF。评价告发用户该当停飞评价普通的今后的资产声明和义卖市场交换态度有理决议评价告发运用条款。通常,独自的普通的的评价日期不超过岁,独自的非常的才能运用评价告发。。
   5、we的所有格形式对评价目标和资产举行了现场调查。;we的所有格形式只好睬法度抱反感的每分类人事广告版权。,被评价物的合法每分类人事广告版权最高纪录和触及的资产,出版已碰见的成绩,询问付托方和关于各聚会的改善其连箱的。。
   6、we的所有格形式的评价告发剖析、断定和决议受假说和资历限度局限。,评价告发用户应整整思索假说、限替补队员、特殊事项和运用限度局限及其对评价决议的心情。
   7、流露资产评价师实施资产评价事情的终点是对评价目标重视举行报价并发出专业风景,责怪承当相互相干聚会的方针决策的妨碍。评价决议不应被以为是可触发某事的典当。。
   8、与被评价事业能够在的成绩关于的事项,付托写评论心不在焉特殊阐明。,而在评价参谋停飞专业阅历普通不克不及得悉的态度下,评价机构和评价参谋不承当相互相干妨碍。
    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               1
                                   
                                       上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书摘要   
                               成都深长城田产常备的直达的火车或汽车公司   
                               预拟议的股权收买   
                          成都星系湾房田产打开常备的直达的火车或汽车公司     
                                  股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视  
                                 评价告发摘要         
                           德正信综评报字[2014]第064号     
     据我看来触发某事朗读者和用户的睬这么地告发。:本摘要容量均摘自德正信综评报字[2014]第064号    
 评价告发书,确信评价项终点小事,确信评价突出,评价告发的文本应被景象。     
    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司成都深长城田产常备的直达的火车或汽车公司(以下简化「成都深长城」)的付托,对成都星系湾房田产打开常备的直达的火车或汽车公司(以下简化「成都星系湾」)于2014年9月30日的股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视举行评价,仅作为「成都深长城」拟举行股权收买时确信其义卖市场重视之参考书。停飞本公司与「成都深长城」订立的《资产评价划一书》所找到的替补队员,we的所有格形式公司早已举行了实地调查,包孕、召唤的评价顺序,如义卖市场调研和询价。本公司的评价是营造在「成都深长城」/「成都星系湾」储备决定性的的评价所必不可少的东西的材料的依据的,圆形的的确实性、精密性、和谐的性和无效性由「成都深长城」/「成都星系湾」本着良心的。在此依据,公司本着WI表达其评价风景。。
    本评价的终点是:「成都星系湾」的股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视。            
    其对应的评价交换为「成都星系湾」申报的由于2014年9月30日的整个资产连同相互相干妨碍。该等资产/妨碍业经瑞华记账人事务所(特殊普通包起来)审计并号了瑞华审字[2014]48330013号《审计告发》。
    这种估值的重视典型是义卖市场重视。。      
    停飞评价目标、重视典型、最高纪录收集等相互相干替补队员,这次评价由于资产的办法对「成都星系湾」的股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视举行评价。在内侧地,使用房田产打开课题对房田产打开课题举行存货评价。
    该公司以为,除本告发所载特殊事项外,成都星系湾的延续运营及其终点和重视规则、假说与约束:
    资产评价说话中肯曲解!链路无效的。曲解!链路无效的。评价普通的日的过失!链路无效的。          
评价值为:   122,  万元,资产人民币重视1亿猛然弓背跃起和33000猛然弓背跃起。。          
    当运用该评价的决议时,随球事项触发某事关于尊敬的睬:          
    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               1
                                   
                                       上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书摘要   
   1、本告发中所组编的评价产生心不在焉思索到。           
   2、曲解!链路无效的。所持相当多的“中华人民共和国房田产打开事业暂定结业证明”至评价普通的日已失期,心不在焉新证明。这一评价心不在焉思索到这件事对评价的心情。。
   3、曲解!链路无效的。停止活动资产包装重视为10,00万元,成都银湖公园常备的常备的直达的火车或汽车公司股权进项自信地期待覆盖。
    2013年9月「成都星系湾」作为付托人及受封的与收货人四川自信地期待签署编号为SCXT2013(DXT)字第177号-1《四川自信地期待﹒成都银湖公园公司股权进项权单一资产自信地期待之自信地期待和约》,自信地期待基金12元人民币,00万元,自信地期待条款约为岁。,骗得信任的自信地期待说得通日期(包孕当天)。2014年9月,自信地期待已耽搁,签字补充划一,延不朽的间,收货人有权平生停止任务这种自信地期待。,停止任务的日期是确切的的自信地期待条款满期。。
    成都星系湾已产生结果的前项的自信地期待基金12,00万元,由于普通的的评价日期,康复2,000万元,面值为10。,00万元。由于自信地期待心不在焉实践资产典当的立契让,被覆盖方能够不实行或不实行其风险。;股权进项权产生的将来时的进项的不决议性,乃,自信地期待经商的进项是不决议的。,该评价只保存了停止活动资产的包装重视。。
   4、曲解!链路无效的。将其产权证书号为成高国用(2013)第5823号《地面运用权证》典当给其股票懂得者四川自信地期待常备的直达的火车或汽车公司,专款50,30万元储备决定性的承保保证。,并承当起四川自信地期待的角色、星系湾通信量和广州昆仑指派的第三方产生结果的因受让四川自信地期待所持本公司99%的股权产生的储备29,700万元的产生结果的任务。该评价心不在焉思索典当对评价的心情。。
    评价决议仅划一的评价普通的日期SPECF。评价告发用户该当停飞评价普通的今后的资产声明和义卖市场交换态度有理决议评价告发运用条款。通常,独自的普通的的评价日期不超过岁,独自的非常的才能运用评价告发。。
    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               2
                                   
                                         上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书   
                                                   德正信综评报字[2014]第064号     
                              成都深长城田产常备的直达的火车或汽车公司   
                              预拟议的股权收买   
                         成都星系湾房田产打开常备的直达的火车或汽车公司     
                                 股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视  
                                    评价告发      
成都深长城田产常备的直达的火车或汽车公司:            
    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司       你们公司的佣钱。,停飞相互相干法度、法规和        
资产评价原则,由于资产的办法,遵照召唤的评价顺序,对贵公司预拟议的股权收买「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视于2014年9月30日的义卖市场重视举行了评价。
评价和产生告发如次。:      
一、客户简介       
    付托方指定:成都深长城田产常备的直达的火车或汽车公司(以下简化「成都深长城」)               
    流露地址:成都高新区Tianjiubei Lane 139号,附46号          
    法定代理人:  许斌
    流露资产:人民币亿元    
    事业典型:停止直达的火车或汽车妨碍公司     
    经纪条款:不朽的(从2001年4月30日到)            永存)  
    经纪交换:房田产打开、买卖(凭资历证明书)。            
二、停止评价告发的用户           
    停飞「成都深长城」的绍介,评价告发的停止用户包孕深圳中原覆盖H!链路无效的。;按照法度、法规的关于规则,复核和评价确切的的经济学的行动、赞成、国务的行政施行活动本着良心的立案等功用;法度上援用评价R的停止中部的机构(如记账人事务所)、黑色豪门企业、用纸覆盖承销品商等。;金科玉律规则的不决议用户。
三、事业根本态度与财务声明评价                 
   1、事业指定、典型与组织形式       
    事业指定:成都星系湾房田产打开常备的直达的火车或汽车公司(以下简化「成都星系湾」)                
    流露地址:四楼,一楼,38号抱负核,成都天一街            
    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               1
                                   
                                         上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书   
    法定代理人:赵伟平    
    流露资产:人民币3亿元    
    经济学的优质的:停止直达的火车或汽车妨碍公司     
    经纪条款:50年(从2009年10月28日到2059年10月27日)                   
    经纪交换:房田产打开经纪、物业施行;室表里装修装修工程施工(PR由于)。
    成都星系湾,2009年10月         成都市工商行政施行施行局处罚说得通。       
    在评价的依据,对覆盖的覆盖除举行了剖析。:        
                   覆盖者指定                          奉献的额          常备的除
  甲方    万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司                       300万元              1%
  第二方    四川自信地期待常备的直达的火车或汽车公司                             29,700万元             99%
  请教                                                  30,000万元            100%
   2、事业史    
    曲解!链路无效的。10月2日在成都工商行政施行施行局说得通,北京的旧称星系常备的常备的直达的火车或汽车公司奉献的。,000元找到,流露资产的100%。前项的奉献的经四川博达通信记账人事务所川博达通信会验(2009)E-094号《验资告发》同意。
    2012年3月,北京的旧称市星系常备的常备的直达的火车或汽车公司有别于与万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司和山东三力环保工程常备的直达的火车或汽车公司签署股让划一,北京的旧称星系常备的常备的直达的火车或汽车公司曲解地懂得它!链路无效的。60%的股权让给万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司;付定金保留过失!链路无效的。40%的股权让给山东三力环保工程常备的直达的火车或汽车公司。股权变更后万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司付定金保留过失!链路无效的。60%的股权,覆盖额为18。,000万元。山东三力环保工程常备的直达的火车或汽车公司付定金保留过失!链路无效的。40%的股权,覆盖额为12。,000万元。
    2012年4月,万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司和山东三力环保工程常备的直达的火车或汽车公司有别于与超精密无线电工程(重庆)房田产常备的直达的火车或汽车公司签署股权让划一,万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司将其付定金保留过失!链路无效的。15%股权让给Wanke(重庆)房田产常备的直达的火车或汽车公司。;山东三力环保工程常备的直达的火车或汽车公司将其付定金保留过失!链路无效的。40%股权让给Wanke(重庆)房田产常备的直达的火车或汽车公司。。股权变更后超精密无线电工程(重庆)房田产常备的直达的火车或汽车公司付定金保留过失!链路无效的。55%的股权,覆盖额为16。,500万元。万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司付定金保留过失!链路无效的。45%的股权,覆盖额为13。,500万元。
    2012年10月超精密无线电工程(重庆)房田产常备的直达的火车或汽车公司有别于与万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司和    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               2
                                   
                                         上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书   
山东三立环保工程常备的直达的火车或汽车公司签字股权让划一,超精密无线电工程(重庆)房田产常备的直达的火车或汽车公司将其付定金保留过失!链路无效的。15%的股权让万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司;付定金保留过失!链路无效的。40%的股权让给山东三力环保工程常备的直达的火车或汽车公司。股权变更后万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司付定金保留过失!链路无效的。60%的股权,覆盖额为18。,000万元;山东三力环保工程常备的直达的火车或汽车公司付定金保留过失!链路无效的。40%的股权,覆盖额为12。,000万元
    2012年10月18日,     山东三立环保工程常备的直达的火车或汽车公司与顾先生签约         
股权让划一,山东三力环保工程常备的直达的火车或汽车公司将其付定金保留过失!链路无效的。40%股权让给广州昆仑覆盖常备的直达的火车或汽车公司。。股权变更后万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司付定金保留过失!链路无效的。
60%的股权,覆盖额为18。,000万元;广州市昆仑覆盖常备的直达的火车或汽车公司付定金保留过失!链路无效的。40%的股权,覆盖额为12。,000万元。
    2013年3月,万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司和广州市昆仑覆盖常备的直达的火车或汽车公司与四川自信地期待常备的直达的火车或汽车公司签署股权让划一,有别于将付定金保留过失!链路无效的。股权让给四川自信地期待常备的直达的火车或汽车公司。股权变更后万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司付定金保留过失!链路无效的。
的股权,覆盖额为18。0万元;广州市昆仑覆盖常备的直达的火车或汽车公司付定金保留过失!链路无效的。的股权,覆盖额为12。0万元;四川自信地期待常备的直达的火车或汽车公司付定金保留过失!链路无效的。99%的股权,覆盖额为29。,700万元。
    2014年9月11日,曲解!链路无效的。股票懂得者会分辨率决议广州市昆仑覆盖常备的直达的火车或汽车公司将其付定金保留过失!链路无效的。的股权让给万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司。股权变更后万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司付定金保留过失!链路无效的。1%的股权,来稿300万元;四川自信地期待常备的直达的火车或汽车公司付定金保留过失!链路无效的。99%的股权,覆盖额为29。,700万元。
    由于普通的的评价日期,曲解!链路无效的。获益流露社团事业社团营业执照,流露资产为30。,000万元,股票懂得者的奉献的及常备的除为:万载星系海湾通信量常备的直达的火车或汽车公司奉献的300万元,占流露资产的1%;四川自信地期待常备的直达的火车或汽车公司奉献的29,700万元,流露资产的99%。
   3、事业历史财务圆形的     
    曲解!链路无效的。由于普通的的评价日期及前三年扼要资产妨碍表如次:          
    总数单位:人民币10000元    
       课题/年         2014年9月30日       2013年       2012年        2011年
    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               3
                                   
                                         上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书   
活动资产                        123,087.35    135,269.33    113,372.15     71,942.14
非活动资产                           10.60         13.52         21.34             -
在内侧地:固定资产                       10.60         13.52             -             -
      不朽的递延费                      -             -         21.34             -
    资产请教                    123,    135,282.85    113,393.49     71,942.14
活动妨碍                         89,357.06     63,153.50     80,939.67     39,017.46
非活动妨碍                      20,34     50,30             -             -
    妨碍请教                    109,    113,453.50     80,939.67     39,017.46
实收资产                         30,00     30,00     30,00     30,00
    股票懂得者合法兴趣请教                13,     21,829.35     32,453.83     32,924.68
    曲解!链路无效的。由于普通的的评价日期及前三年营业损益表如次:        
    总数单位:人民币   万元
      课题/年         2014年1-9月       2013年         2012年         2011年
营业收益                             -              -              -              -
减:营业本钱                          -              -              -              -
    营业税金及附加                   -              -              -              -
    销货费                         -              -              -              -
    不直截了当的费                    153.94         176.16          18.63          14.32
    财务费                  9,079.77       9,679.05          -0.33          -1.19
    资产减值损耗               -805.25         769.27         452.56              -
加:公允重视变更进项                  -              -              -              -
    覆盖进项                         -              -       6,00       3,925.56
    营业无益                 -8,428.46     -10,624.48       5,529.14       3,912.42
加:营业外收益                        -              -              -              -
减:营业外薪水                        -              -       6,00              -
    无益等同                 -8,428.46     -10,624.48        -470.86       3,912.42
减:所得税费                        -              -              -         975.15
    净无益                   -8,428.46     -10,624.48        -470.86       2,937.27
四、评价终点      
    这次评价系对「成都星系湾」于2014年9月30日的股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视举行评价,仅作为「成都深长城」拟收买「成都星系湾」100%股权时确信其义卖市场重视之参考书。
    合奏或切断运用本告发的说得通现实和实用性,公司心不在焉做到什么程度书房。,乃,他们对像非常的产生的到什么程度恶果概不本着良心的。。
五、评价目标与交换           
    本评价的终点是:「成都星系湾」的股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视。            
    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               4
                                   
                                         上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书   
    其对应的评价交换为「成都星系湾」申报的由于2014年9月30日的整个资产连同相互相干妨碍。该等资产/妨碍业经瑞华记账人事务所(特殊普通包起来)举行审计并号了瑞华审字[2014]48330013号《审计告发》。详细资产事态见下表(总数单位):
人民币):    
       项    目              包装值            项   目           包装值
活动资产                 1,230,873,  活动妨碍            893,570,
非活动资产                     106, 非活动妨碍          203,400,00
在内侧地:固定资产                  106,      妨碍一共      1,096,970,
       资产一共           1,230,979,      净资产       134,008,
    付托评价目标与交换与前项评价终点中所述的经济学的行动触及的评价目标与交换划一。
   1、首要资产的产权态度:      
    由于普通的的评价日期,成都星系湾的首要资产是库存经商(房田产打开),详细指其待打开的“星系居住时间”课题。该课题定居成都市高新区大源天府一街北侧、益州通道西侧,资产的产权声明如次:
    2011年1月31日,「成都星系湾」与成都市国土资源局签署编号为510100-2011-C-005《国有进化用地运用权失望和约》,成都市国土资源局将定居成都高新区大源世纪西路北侧,站华路西侧平方米地面运用权失望给「成都星系湾」。
    停飞2010年11月22日成都市放映施行局颁布成都高新区GX2009-01-17号地块放映设计替补队员圆形的书,     用地放映询问中放映进化净用地面积平方米,用           
地优质的为二类下议院用地(相容的10%-20%),用地运用加剧容积率不大于,在内侧地表下面的议院容积率不大于,总解说密度不大于40%,急流密度不高于22%,解说放映询问解说海拔高度分四级解说把持线把持,用地取消自北向南方原始的个150米交换内解说海拔高度不大于15米,次要的个150米交换内解说海拔高度不大于40米,300米外区域解说海拔高度不大于100米。绿地命运放映询问绿地率不以内30%。
    2013年2月27日,「成都星系湾」取等等成高国用(2013)第5823号《国有地面运用证》,证载地面运用权报酬「成都星系湾」,坐落态度成都高新区大源世纪西路北侧,站华路西侧,地面编号为GX6—7—11。,地面应用为小村庄混合下议院用地(相容的10%-20%顾客),运用权的典型是让。,停止任务日期下议院至2081年3月6日止,顾客至2051年3    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               5
                                   
                                         上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书   
月6日止,运用权面积平方米。          
    2013年5月7日,「成都星系湾」拉皮条地字第510122201329034号《进化用地放映保证》,证载进化眼界约589000平方米。
    本公司上前项的资产产权声明之阐明,系we的所有格形式停飞所搜集到的直达的火车或汽车材料而作出的,we的所有格形式未对所搜集到的材料一一举行查验,we的所有格形式信任这些圆形的是真实的。无效的,但对其保密的不作到什么程度典当或赞成。
   2、首要资产于现场反省时的运用态度:        
    存货-在经商(待打开的“星系居住时间”课题):现场勘查时,该宗地积累到“六通一平”(宗地外通下水、通下水、航线、激励、信息、使充满气体、场子内平整),课题打开进化仅举行了切断根底土木工事。
    本公司上前项的资产于现场反省时的运用态度之阐明,系停飞we的所有格形式直达的火车或汽车之现场测图和当场受考验被评价事业相互相干直达的火车或汽车材料而作出的,不代表we的所有格形式对前项的态度的典当或赞成。
六、重视典型及其构成释义          
    这次估值的重视典型为:「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视于评价普通的日的义卖市场重视。
    相同义卖市场重视系指义勇军买方与义勇军销售者在评价普通的日举行有规律的的义卖市场营销过后所终止的公正、合理的打算中某项资产该当举行市的重视观察数额,聚会的单方应各自英明、慎重行事,不受到什么程度逼迫止住。即某项资产按随球替补队员举行市,在越过义卖市场上可有理拉皮条的最能够的价钱:
   1、用法度答应的钱币举行市。       
   2、有义勇军的销售者和义勇军的买方。       
   3、可供使用的报酬,且无附属品健康状况履行市。          
   4、买卖单方对资产的现实、义卖市场供求声明、行情等态度都有整整的确信。且有有理的范围、选择、洽商及使遭受市的经济学的命运和时期。
   5、市履行时期的义卖市场声明、价钱广大地域及停止态度,与评价普通的日心不在焉专攻交换。              
   6、不思索具有特殊恩泽态度下的市打算,市单方均在义卖市场圆形的整整、精神和非力态度下举行自在市。
七、评价普通的日       
    本课题评价普通的日为2014年9月30日。本告发书每分类人事广告版取价基准均职此之故普通的日有    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               6
                                   
                                         上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书   
效的价钱基准。   
    评价普通的日是评价决议说得通的要紧替补队员经过,装出评价普通的日产生更衣,评价决议将产生交换。这次评价普通的日系由「成都深长城」决议。决议评价普通的日时所思索的首要错杂如次:
   1、记账人定期的在近处经济学的行动的触发某事;        
   2、相互相干评价最高纪录有点完全。。       
八、评价依      
(1)行动根底       
   1、「成都深长城」与本公司签署的《资产评价划一书》。               
(二)法度依       
   1、《中华人民共和国公司法》。         
   2、现行国务的免税代码。       
(三)事业眼镜       
   1、中华人民共和国库房财企[2004]20号《上印发〈资产评价原则-根本原则〉和〈资产评价事业道德原则-根本原则〉的圆形的》。
   2、奇纳资产评价协会放开的中评协[2007]189号《资产评价原则—评价告发》。                  
   3、奇纳资产评价协会放开的中评协[2007]189号《资产评价原则—评价顺序》。                  
   4、奇纳资产评价协会放开的中评协[2007]189号《资产评价原则—事情商定书》。                
   5、奇纳资产评价协会放开的中评协[2007]189号《资产评价原则—任务稿本》。                  
   6、奇纳资产评价协会放开的中评协[2007]189号《资产评价原则—机器方法》。                  
   7、奇纳资产评价协会放开的中评协[2007]189号《资产评价原则—不动产》。                  
   8、奇纳资产评价协会放开的中评协[2007]189号《资产评价重视典型指示方向风景》。               
   9、奇纳资产评价协会放开的中评协[2011]227号《资产评价原则——事业重视》。                 
   10、奇纳流露记账人师协会放开的会协(2003)18号《上印发<流露资产评价师关怀评价目标法度权属指示方向风景>的圆形的》。
(四)产权根底       
   1、「成都深长城」/「成都星系湾」储备决定性的的相互相干资历及赞成。                
   2、曲解!链路无效的。储备决定性的地面运用权证(成高州运用(2013)5823号)、《进化用地放映保证》(第51022201329034号)
    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               7
                                   
                                         上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书   
   3、「成都星系湾」储备决定性的的方法的换得发票等硬拷贝。             
(5)认为依和参考书材料           
   1、「成都星系湾」储备决定性的的清查申报评价表。            
   2、进化工程行政事业性免费基准。         
   3、城市进行辩护专项资产施行暂行办法。             
   4、从现场调查和义卖市场调查获益的关于圆形的。          
九、评价办法      
    停飞资产评价原则——事业重视,流露资产评价师抬出去事业重视评价事情,该当停飞评价目标、重视典型、最高纪录收集等相互相干替补队员,进项法剖析、三种根本资产评价办法的适应性:义卖市场法和COS法,资产评价一种或多种根本办法的有理选择。
(1)义卖市场法的适应性剖析           
    事业重视评价说话中肯义卖市场办法,它是指评价目标和参照事业。、义卖市场市事例的事业、股票懂得者合法兴趣、有点法决议评价目标重视的评价思绪。未能搜集可有点的义卖市场市例最高纪录,义卖市场办法不划一的这种评价。。
(2)进项法的适应性剖析           
    事业重视评价说话中肯进项法,它是评价评价重视的评价理念。。
    成都星系湾的首要资产是库存经商(房田产打开),地面失望和约和进化用地放映保证。这次由于资产的办法对「成都星系湾」事业重视评价时,用假说打开法报价地面运用权,所得资产的重视整整回想的其对每分类人事广告版者的奉献。;      乃,在这场合,we的所有格形式心不在焉用进项法来评价进入。           
估。 
(3)资产法的适应性剖析            
    本告发留心的资产根底法案,是指在有理评价事业各项资产重视和妨碍的依据决议评价目标重视的评价思绪。
    资产评价办法首要用于评价ASSE事业。、被审计决算表中回想的的资产、由于受恩惠,评价这些资产、妨碍重视,被评价股票懂得者合法兴趣的义卖市场重视决议。
    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               8
                                   
                                         上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书   
(4)评价办法的选择         
    停飞本评价的终点、评价目标、重视典型、最高纪录收集等相互相干替补队员,这次评价由于资产的办法对「成都星系湾」的股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视举行评价。
十、评价顺序抬出去历程和态度             
(1)评价任务的开端和完毕时期           
    这次评价任务的开端时期为2014年9月28日至号评价日期完毕。使流产日期是2014年10月9日。。
(ii)抬出去的首要评价顺序           
   1、从2014年9月28日到2014年9月29日:课题前期调查,确信评价的终点、目标和交换、停飞评价普通的日期验收课题委任状,,确切地阐述评价突出和评价任务课题的历程。
   2、从2014年10月5日到2014年10月9日:实践性资产及其相互相干记载的现场反省,搜集相互相干法度提出申请和停止圆形的,义卖市场价钱也举行了调查和有点。,在此依据,收集最高纪录剖析,停飞剖析产生决议评价办法。,义卖市场重视的观察与剖析。
   3、自2014年10月9日起至评价告发放开之日,预备评价产生告发。公司内部审计后号的评价告发。
十一、评价召唤替补队员         
    本告发系在以下评价普通的和评价假说与约束工厂履行的:          
(1)评价基准       
   1、申报和评价的每分类人事广告版资产的产权均有规律的。,乃,可以举行合法的和自在的市。,AF停止兴趣的企业心不在焉限度局限或停止缺陷。
    we的所有格形式早已睬到了申报ASSE的产权。,这些资产产权或法定每分类人事广告版权的表述不克不及说得通。,它也不克不及被解说为对评价参谋的普通的的到什么程度典当。,使平坦在本告发中早已出版了该等资产或在内侧地切断资产的产权已设置了他项兴趣或在停止树瘤,更we的所有格形式早已指派了它有指定的心情的广大地域不计,we的所有格形式都不思索使弯曲这么地普通的的实践心情。。
   2、客户和被评价事业储备决定性的的上THI的圆形的、和谐的、合法、无效的。
    we的所有格形式的评价很大广大地域上依赖于客户储备决定性的的圆形的。    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                               9
                                   
                                         上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视评价告发书   
料,we的所有格形式对这些材料举行了召唤的和直达的火车或汽车的当场受考验使有法律上的效力,we的所有格形式信任这些圆形的是真实的。、和谐的、合法、无效的,但不克不及典当其准确。。
   3、每分类人事广告版资产在Renminbi都有重视或买价。。         
(二)评价假说       
   1、除本告发另有规则外、描画与思前想后,每分类人事广告版评价资产的获取、对等运用是契合国务的法度的。、规章和眼镜性提出申请。
   2、假说成都星系湾的每分类人事广告版顾客活动都可以是CA。、法规及相互相干行业基准及承保规则。
   3、被评价事业的估值是以认为代表为根底的、国务的政府机构、无官职的集团或集团发出的每分类人事广告版号码牌、运用保证、契合书或停止法度或行政保证提出申请。
   4、除本告发另有规则外、描画与思前想后,we的所有格形式不思索随球错杂使发出的到什么程度无益或不顺心情
   (1)现存的或能够的典当借出、抵押证明、承保、停止兴趣或产权树瘤等错杂。
   (2)将来时的的经济学的命运、义卖市场命运、社会命运等(诸如国务的宏观经济学的战术性)、义卖市场供求相干、财税战术性、国表里通信量战术性、命运保护战术性、堆积和钱币战术性等尊敬的交换。。
   (3)各式各样的资产的现行应用;、应用和运用方法、眼界、频率、命运的交换等。,或被评价事业率直的或不直截了当的T的到什么程度战术、施行、运营、营销、课题或打算等(如顾客战术)、施行方法、经纪课题、施行把联套在车上、劳动力等的交换。。
   (4)特殊市者可以扩张或缩减产生结果的的价钱。。         
   (5)和平、自然灾害及停止不可抗力错杂。          
   (6)被评价事业未列报或未向we的所有格形式作出阐明而能够心情we的所有格形式对被评价资产重视剖析的妨碍/资产、或有妨碍/或有资产;或停止相互相干兴趣/兴趣或任务/任务等。。
   5、除本告发另有规则外,以下假说为有规律的事态:              
   (1)每分类人事广告版不可见或不宜测图的资产或资产的某每分类人事广告版断如遮蔽在地表下面的的解说物根底和管网、高气压电气方法及方法、不宜烫开的资产连同在we的所有格形式抬出去现场反省时仍在异地作业或暂未作业的资产均被以为是有规律的的。
   (2)每分类人事广告版实践性资产的内部结构、机能、气质、印、功用均势假说是有规律的的。。                 
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   (3)每分类人事广告版被评价资产都装出契合法度规则。、管、储藏处等。,因而资产是承保的。、经济学的、在确实性的命运中,其能够在或不在的危及分水设备均未列于评价师的调查交换,其对评价重视的不顺或利于心情均未思索。
    虽然we的所有格形式早已抬出去的评价历程早已包孕了,本综述仅限于ASSE可见切断的测图。,及相互相干施行、运用、现场反省及对服现役的记载等的担心。。
评价者对到什么程度事物的内部结构都不确信。、决定性的印、有着承保保密的等专门知识,也心不在焉资历受考验这些容量。、受考验或表达风景。
(三)限度局限替补队员       
   1、评价告发(包孕评价表)中所列示的任一评价值,分类人事广告版运用或到什么程度停止运用交换越过的结成。
   2、各类资产总共,we的所有格形式做了当场受考验。,在此依据,举行了评价。。随球资产的总共,we的所有格形式用以下办法测它:
    we的所有格形式公司是对的。有产权证书的资产如地面运用权的面积按产权证书指示的面积举行评价,心不在焉一家公司实践测过。。
    就we的所有格形式这次评价的资产总共关于,被评价事业的施行政府都以为,同时,we的所有格形式也作出了赞成。,we的所有格形式信任这些赞成。,但其保密的不克不及典当。。装出实践资产数额与资产C的总共不顺从,估值将更衣。
   3、本告发预测、观察或运转最高纪录的观察,由于评价日期或DAT关于的义卖市场替补队员、深思熟虑短期供求错杂与继续不变的BSI、施行声明、停飞经济学的替补队员等。。乃,这些预测或观察将随将来时的的替补队员而交换。。
   4、告发或本告发正本的每分类人事广告版者,无权颁布本告发。            
   5、除非事前有毫不含糊的书面形式划一,we的所有格形式只评价客户告发中所列资产的重视。,we的所有格形式的妨碍和任务也仅限于重视评价。,与此对立应的经济学的行动相互相干成绩,we的所有格形式心不在焉任务再作额外的的商议。、法庭作证或出庭作证。
十二、评价决议       
    该公司以为,除本告发所载特殊事项外,成都星系湾的延续运营及其终点和重视规则、假说与约束:
    由于资产的办法评价的「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视于评价普通的日2014年9    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                              11
                                   
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月30日评价值为:      122,  万元。在内侧地,总资产包装重视123,万元,           
评价值232,万元,增额109的评价,万元,增额率;妨碍等同包装重视109,万元,评价值109,万元,重视增额10000元,增额率%;
资产净值13,万元,评价值122,万元,增额109的评价,万元,增额率。详细评价产生如次表所示(总数单位为人民币10000元):
        项   目           包装重视        评价重视        增额额      增额率%
 活动资产                     123,087.35      232,224.12    109,136.77       88.67
 非活动资产                        10.60           11.29          0.69        6.51
 在内侧地:固定资产                     10.60           11.29          0.69        6.51
        资产一共             123,      232,    109,       88.66
 活动妨碍                      89,357.06       89,357.06             -           -
 非活动妨碍                    20,34       20,34             -           -
        妨碍一共             109,      109,             -           -
        净资产              13,      122,    109,      814.40
十三个、特殊事项阐明         
    本告发中所组编的评价产生仅回想的了、重视构成释义、评价假说与约束,由于相互相干经济学的要紧的的义卖市场重视。该公司以为:以下能够心情评价决议,不管到什么程度,在眼前的态度下,公司无法观察其心情。。据我看来触发某事朗读者和朗读者对这份告发的关怀。。
   1、本告发中所组编的评价产生心不在焉思索到。           
   2、曲解!链路无效的。所持相当多的“中华人民共和国房田产打开事业暂定结业证明”至评价普通的日已失期,心不在焉新证明。
   3、曲解!链路无效的。停止活动资产包装重视为10,00万元,成都银湖公园常备的常备的直达的火车或汽车公司股权进项自信地期待覆盖。
    2013年9月「成都星系湾」作为付托人及受封的与收货人四川自信地期待签署编号为SCXT2013(DXT)字第177号-1《四川自信地期待﹒成都银湖公园公司股权进项权单一资产自信地期待之自信地期待和约》,自信地期待基金12元人民币,00万元,自信地期待条款约为岁。,骗得信任的自信地期待说得通日期(包孕当天)。2014年9月,自信地期待已耽搁,签字补充划一,延不朽的间,收货人有权平生停止任务这种自信地期待。,停止任务的日期是确切的的自信地期待条款满期。。
    成都星系湾已产生结果的前项的自信地期待基金12,00万元,由于普通的的评价日期,康复2,000万元,面值为10。,00万元。由于自信地期待心不在焉实践资产典当的立契让,能够在    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                              12
                                   
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覆盖者实行还款任务落空或许落空的风险;股权进项权产生的将来时的进项的不决议性,乃,自信地期待经商的进项是不决议的。,该评价只保存了停止活动资产的包装重视。。
   4、曲解!链路无效的。将其产权证书号为成高国用(2013)第5823号《地面运用权证》典当给其股票懂得者四川自信地期待常备的直达的火车或汽车公司,专款50,30万元储备决定性的承保保证。,并承当起四川自信地期待的角色、星系湾通信量和广州昆仑指派的第三方产生结果的因受让四川自信地期待所持本公司99%的股权产生的储备29,700万元的产生结果的任务。该评价心不在焉思索典当对评价的心情。。
    据我看来触发某事用户对这份评价告发的关怀。,当提出错杂或态度产生交换或不划一时,评价产生能够产生专攻交换。。
十四的记号、运用评价告发的限度局限             
(1)运用评价告发的阐明          
   1、运用该告发的兴趣系      校长每分类人事广告版制。付托人或付托人      校长契合以停止方法运用这种评价。    
告发的用户必然要慎景象和担心T的每个组成切断。,本告发的每一分类人事广告版组成切断(包孕评价告发书摘要)独自运用或停止非整个的到什么程度结成运用均能够形成对本告发所载评价决议的曲解。用户在这么地R中也必然要特殊睬重视的构成释义。、评价的注定替补队员、评价依、特殊事项阐明和被评价事业的赞成函。
   2、这份告发是对重视的专业风景。,虽然we的所有格形式对被评价事业储备决定性的的关于资产的产权发出专业合格证明等法度性提出申请举行了召唤的反省并在本告发中对相互相干事项举行了出版,可是,评价人心不在焉容量表达非常的的风景。,心不在焉确切的的资历。。不管到什么程度,这些法度成绩是we的所有格形式评价的根底。,乃,本告发的用户应睬这些法度成绩。,装出不克不及明确或确信we的所有格形式对相互相干法度事项所作的出版或以为相互相干法度事项有点要紧,应付定金保留大律师和停止专业人士储备决定性的相互相干法度。。
   3、资产评价总共、运用、关于被羁押事态的圆形的由被评价事业储备决定性的。,虽然we的所有格形式只好举行当场受考验和反省,we的所有格形式信任这些圆形的是确实性的。,可是we的所有格形式不克不及典当这些最高纪录的准确。。
   4、法度除外法规询问的连箱的评价掌管机关或停止金科玉律保证机关审察运用本告发书时外,不校长书面形式契合或契合,本公司不储备决定性的或出版本告发的整个或切断。。法度除外法规询问的连箱的评价掌管机关或停止金科玉律保证机关审察运用本告发书时外,公司心不在焉任务向到什么程度停止人解说此评价告发。。
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(二)限度局限性票据       
   1、本告发唯一的用于评价A的终点和终点。。           
   2、评价告发唯一的由用户运用的评价告发眼镜。           
   3、法度除外、除关于各聚会的另有商定外,另有规则。,不我公司契合,评价告发的容量不得抄写。、公共方法的引用与出版。
   4、这份告发责怪是对评价提供的重视发出专业合格证明。,不过由于必然评价普通的和假说健康状况的重视请教风景。
(3)评价决议的无效期           
    评价决议仅划一的评价普通的日期SPECF。评价告发用户该当停飞评价普通的今后的资产声明和义卖市场交换态度有理决议评价告发运用条款。通常,独自的普通的的评价日期不超过岁,独自的非常的才能运用评价告发。。
十五分类人事广告版组成的橄榄球队、评价日期        
    本告发首要依本公司在这次评价开端之日至外勤使流产日当中所获取的材料而作出。这次评价的使流产日期是2014年10月9日。,这次评价日期为2014年10月13日。
    附件:  
    附件一、评价事业在ASSE普通的日的专项审计告发。         
    附件二、付托人、被评事业社团营业执照。         
    附件三、与评价目标关于的每分类人事广告版权的首要发出专业合格证明。         
    附件四、付托人和关于各聚会的的委托书。        
    附件五、流露资产评价师签字的委托书。        
    附件六、资产评价机构结业证明。       
    附件七、评价机构社团营业执照硬拷贝。        
    附件八、参谋名单及上资历证明书硬拷贝。           
    (本告发附件所附的到什么程度附件是本切断的每分类人事广告版断),具有平行法度效力的             
    深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                              14
                               
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 (本页心不在焉使具有特征)    
深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司              法定代理人:   
奇纳  深圳                               奇纳流露资产评价师:    
 2014年10月13日                       奇纳流露资产评价师:    
深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                              15
                               
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 附件一  评价事业在ASSE普通的日的专项审计告发            
深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                              16
                               
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 附件二  付托人、被评事业社团营业执照           
深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                              17
                               
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 附件三  与评价目标关于的每分类人事广告版权的首要发出专业合格证明           
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 附件四  付托人和关于各聚会的的委托书         
深圳德正信国际资产评价常备的直达的火车或汽车公司                                              19
                                   
                                      上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视资产评价告发  
                                                                              图图图图图图图书附件
     附件五  流露资产评价师签字的委托书         
                           流露资产评价人的委托书         
成都深长城田产常备的直达的火车或汽车公司:     
    受 贵公司付托,we的所有格形式公司是对的。    贵公司拟议的股权收买触及什么?      成都星系湾  
房田产打开常备的直达的火车或汽车公司之股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视,以2014年9月30日为普通的日举行了慎的评定报价,并方法评价告发。。评价终点与评价说话中肯重视构成释义、评价在注定健康状况,we的所有格形式赞成如次:
   1、具有确切的的事业资历。      
   2、评价目标与交换与评价事情商定书的商定划一。           
   3、评价目标和触及资产的召唤检验。          
   4、停飞资产评价基准和R选择评价办法。           
   5、对心情评价重视的错杂举行了思前想后。。        
   6、决议是有理的。。     
   7、评价任务连续性,孤独运转。        
    奇纳流露资产评价师:                       奇纳流露资产评价师:    
                                                2014年10月13日    
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                                 上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视资产评价告发  
                                                                          图图图图图图图书附件
 附件六  资产评价机构结业证明       
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                                 上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视资产评价告发  
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 附件七  评价机构社团营业执照硬拷贝         
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                                 上「成都星系湾」股票懂得者的每分类人事广告版合法兴趣重视资产评价告发  
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 附件八  参谋名单及上资历证明书硬拷贝               
上这次评价项终点参谋名单:陈燕       孟刚
预本评价项终点查账员名单:王明志       
本告发由奇纳流露资产评价师送交。       刘俊  刘克明    签字。  
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